观点|对于居住产权房屋征收争议问题的思考
发布日期:
2021-08-17

作者|马健 朱宇晖 

近几年上海进行了大规模的旧城区改造,因此征收了大量的国有土地上房屋。笔者也实际参与了多个征收地块的法律服务工作。因为历史等原因,征收的公房较多,但居住产权房也占有一定的比例。公有房屋和产权房屋的性质不同,所以在法律适用、内部分配原则等方面差异较大。笔者之前曾对公有出租居住房屋征收中存在的问题进行了梳理,本文不再赘述。

目前,在产权房屋的征收过程中,也存在较多争议问题。比如征收过程中的主体认定、被征收房屋面积认定等领域是司法实践中的难点。笔者现结合查阅的相关法律法规、政策以及法院判例,综合提供房屋征收法律服务的经验,对相关争议问题进行梳理和思考,具体如下:

 

一、居住产权房屋征收过程中的主体问题

在居住产权房屋征收过程中,通常会出现三类主体,一是产权人,二是房屋使用人,三是仅户籍在册的非产权人非实际使用人。司法实践中,征收补偿利益分配矛盾多在前述三类主体之间产生。前述三类主体的认定以及是否均能参与征收补偿利益分配等问题已成为当前的争议焦点。

(一)被征收人的确定

居住产权房屋系由个人或家庭购买、建造的房屋,物权属于产权人。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条、五十一条规定,“被征收人”即是产权人。前述《实施细则》还规定,房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。” “承租人”对应的是公有居住房屋,本文不再赘述,而“被征收人”对应的则是居住产权房屋。通过前述规定可知,“被征收人”的身份意味着“签约权”的行使以及必然享有全部或部分征收补偿利益。

司法实践中,在房屋产权明确的情况下,被征收人即产权证记载的产权人。但实践中经常会遇到房屋产权不明确的情况,比如产权人去世、房屋没有产权证,甚至无法调取到关于房屋产权的任何信息的情况。这种情况下,该如何确定居住产权房的被征收人?

1.产权人去世的情况

居住产权房屋的产权作为一种物权,在产权人过世后作为其遗产发生继承。若产权人在征收之前去世,由继承人作为“被征收人”签订《房屋征收补偿协议》。若继承人为两个或以上的,则由所有的继承人共同在补偿协议上签字。若继承人内部达成一致,也可委托家庭代表进行签字。至于继承人的确定,则根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释等的规定进行。

2.房屋产权无法明确的情况

因为历史等原因,实践中经常会遇到居住产权房屋没有产权证的情况。这种情况下,首先明确该房屋是否有土地使用证,如果有土地使用证,则土地使用证上记载的使用权人作为“被征收人”。如没有土地使用证,则可以参考相关批准文件、在房屋登记部门的房屋摘抄记录或者该房屋的户籍信息等信息来确定“被征收人”。如果无法调取关于房屋产权的任何资料,则需根据房屋的历史来源、建造过程等综合判断“被征收人”。

(二)房屋使用人及相应安置情况

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条规定,“房屋使用人”即实际占用房屋的单位和个人。笔者认为,前述“房屋使用”应建立在合法使用的基础上,若系非法原因使用,则不应认定为“房屋使用人”。同时,《实施细则》第四十四条还规定,征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置“房屋使用人”。那么“房屋使用人”能否凭此规定直接要求参与征收补偿利益的分配?

笔者认为,前述“安置房屋使用人”的说法较为模糊,在司法实践中也没有一套明确的“安置标准”。但可以明确,此“安置”与征收中“被安置人”的“安置”内涵并不相同。一般情况下,房屋使用人对于房屋的使用可能基于租赁、抚养、赡养等法律关系,但征收房屋的行为自始不改变前述法律关系。征收房屋只会导致前述法律关系曾使用的场所不存在,房屋使用人可基于前述关系提起“安置”的主张。由此可知,房屋使用人并非必然会分得征收补偿款。被征收人对房屋使用人的“安置”也取决于前述法律关系的实际内容。当然,在房屋征收过程中,对于实际使用人设置的搬家补贴、家用设施移装补贴等由实际使用人享有。

(三)仅户籍在被征收房屋内的非产权人非实际使用人

在居住产权房屋征收过程中,经常出现仅户籍在册的非产权人非实际使用人。该种情况出现的原因复杂多样,例如,为照顾亲属子女读书而同意将户口迁入但未实际居住、因为结婚将户口迁入离婚后未迁出,但未实际居住等情形。那么,前述主体是否可以分得一定的征收补偿款?

按照当前房屋征收的政策,除居困认定之外,居住产权房屋的征收补偿利益与户籍没有必然联系,一般征收补偿利益由产权人及产权人的继承人享有。在没有特殊的情况下,笔者认为前述主体很难单纯凭借“户籍在册”而参与分配征收补偿款。

 

二、被征收居住产权房屋的面积认定

被征收居住产权房屋的面积认定是征收过程中的重要部分,也是居民较为重视的环节。对于产证明确记载的面积一般不容易产生矛盾,但现实中会遇到房屋没有产权证的情况,也会出现被征收人要求将“违建”面积核算为建筑面积的情况,矛盾往往产生于此。司法实践中,面积认定多遵循以下办法:

(一)对于已经登记的房屋,其建筑面积,一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的,除有证据证明房地产登记簿确有错误外,以房地产登记簿为准。已经登记的房屋,在房地产权证记载以外的搭建面积,不予认定建筑面积。

(二)对于未经登记的房屋,以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准。

(三)对于未经登记的房屋,有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准,超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。

(四)对于未经登记的房屋,无批准文件的不予认定建筑面积。但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准,1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。

 

三、 居住产权房屋征收补偿款的分配

居住产权房屋征收,一般情况下产权人为被征收人。征收补偿利益归属于被征收人,并由其负责安置房屋使用人。在没有特殊情况下,仅户口在册人员并不是被征收人,无法直接参与征收补偿款的分配。但是,司法实践中往往存在一些特殊情况,例如房屋翻建、加建部分涉及的补偿利益如何分配?产权人过世,征收补偿利益中可用于继承的范围等问题。

(一)房屋翻建、加建部分涉及的征收补偿利益分配问题

司法实践中,房屋因为年代久远而后续进行过翻建、加建的情况时有发生,那么对于翻建后的房屋或者加建部分涉及的征收补偿利益该如何分配?

根据相关规定,房屋翻建后,应由房屋所有人办理新的产权登记,以确定房屋的状况以及权利人的变化。若未办理新的产权登记,家庭成员也未就翻建或加建的面积等权属进行约定,则视为产权人未发生变化。在此过程中,即便其他家庭成员对此予以协助,甚至出资出力,也视为家庭成员为改善居住条件而进行的帮助行为,不会影响房屋的产权归属。但是,可根据房屋的来源、具体贡献等情况对相关主体酌情分配。

(二)实际居住的产权人与未实际居住产权人的分配情况

上海房价高昂,房屋征收补偿款必然数额巨大,在分配过程中,即便调整的比例很小,也将意味着一笔较大的款项。因此,产权人间的分割纠纷屡见不鲜。经常会有产权人凭借“实际居住”的“优势”要求多分补偿利益。

笔者认为,产权归属以及具体的产权份额以产权证记载为准,不因“是否实际居住”而发生改变。因此,实际居住的产权人在总体份额的比例上并不具有优势,不会因此而发生改变。但是,征收补偿利益中,一部分项目系因保障房屋实际居住人而设置,例如搬家补贴、装潢补偿、家用设施移装补贴等,该部分款项一般归实际居住的产权人享有。

(三)产权人去世,征收补偿利益中可继承的范围

产权人去世,由继承人继承征收补偿利益。那么,是否所有的征收补偿利益均作为遗产用于继承?如果不是,那么征收补偿利益中的哪些项目是作为遗产继承的呢?

笔者认为,应分两种情况讨论。首先,房屋内没有实际居住人的情况,所有征收补偿利益作为遗产用于继承。其次,房屋中有实际居住人的,则三块砖部分作为遗产用于继承,搬迁补贴以及装潢补贴等专门为保障实际居住人利益设定的补偿项目由实际居住人享有,其他奖励费作为遗产用于继承。

至于继承人间如何分配,按相关法律法规予以确定。对被继承人承担主要赡养义务的,可以酌情多分。有条件扶养而未尽扶养义务的,可以少分或不分。

 

四、小结

上海房屋的征收补偿款数额较大,在分配过程中容易产生纠纷。居住产权房屋征收中,主体认定、面积认定等问题是分割纠纷的高发区。律师在办理该类案件时,不仅要充分利用产权证、相关批准文件等证据,也要结合房屋来源、对于房屋的贡献等问题综合判断,制定合理的诉讼策略,最大程度的保障当事人的合法权益。本文系笔者查阅相关法律法规、政策以及法院判例,并结合提供房屋征收法律服务的感受得出的个人结论,仅供读者参考。


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