【观点】非居住产权房屋征收过程中实际承租人利益保护浅析(下)
发布日期:
2022-05-27

作者 | 董琅琅 朱宇晖


随着城市更新与城市建设进程的加快,征收国有土地上非居住房屋的情况日渐增多,由此导致的房屋租赁合同纠纷案件也呈上升之势。房屋租赁合同属于租赁合同法律关系,约束出租人与承租人,而国有土地上房屋征收补偿主要涉及房屋征收部门与被征收人。因本文所探讨的房屋性质为非居住产权房屋,故本文被征收人指的是非居住产权房屋的所有权人。如遇所有权人将房屋出租,但租赁期限届满前房屋被征收的情况,就会出现房屋租赁合同与房屋征收补偿的不同法律关系的交织。在上一篇文章中,笔者着重对租赁合同因征收解除是否属于不可抗力及合同未约定补偿利益归属时承租人的权益如何得以保护进行分析。本篇文章,笔者将对合同当事人约定征收补偿利益归属的情形下,承租人及次承租人的利益如何维护进行探讨。


(一)合同对征收补偿利益的分配作出约定时,法院的判决思路


1、租赁合同无效情况的补偿利益分配


法院在审理因征收导致房屋租赁合同解除的案件时,首先会确认合同是否有效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”实务中,如若涉案房屋存在未取得建设工程规划许可证或相应房屋产权证书,即房屋为非法建筑时,法院会以“违反法律、行政性法规强制规定”为由,认定租赁合同无效。


租赁合同被认定无效后,法院现存两种判决思路:(1)合同无效,且合同双方对于征收补偿利益归属的约定亦属无效。法院会按照合同当事人未对征收补偿利益约定的情形,针对双方损失合理划分征收补偿利益。(2)合同虽然无效,但法院根据《民法典》第五百零七条的规定:“合同不生效、无效、被撤销者终止的,不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力”认为,承租方与出租方在房屋租赁合同中对征收补偿利益分配的约定,虽然不属合同法意义上的争议解决条款,但确属双方对租赁房屋拆迁后相关利益分配所作出的预先约定,从公平、诚信角度而言,认为该约定应为有效((2018)沪01民终2669号)。


2、合同仅约定发生征收后对承租人不作任何赔偿


房屋租赁合同中,出租人为了获得征收补偿利益,常常会约定“租赁期间如发生不可抗力因素或有政府经正常合法程序审批的征收行为,则出租方不作任何赔偿给承租方”,但是并未列明房屋装饰装修补偿、停产停业损失、设备搬迁与安置费用等具体的征收补偿利益的归属与分配方案。通过以“房屋租赁合同纠纷、征收、任何赔偿”对上海法院近三年案例检索,发现法院一般会考量承租人的利益损失,对承租人予以补偿。因为,从法理的角度,在征收行为属于不可抗力的情形下,房屋租赁合同的解除系法定解除,且合同解除事由不可归责于任何一方当事人,故双方当事人均不存在过错,不需向对方承担含赔偿损失在内的违约责任,但合同解除后仍存在损失合理分担问题。因此,虽然合同约定发生征收的情况下,出租方对承租方不予赔偿,但是这并未否定承租人应得的实际相关征收利益。法院会根据《征收补偿协议》、《补偿结算表》中所明确记载的停产停业损失、装饰装修残值等信息斟酌承租人可获得的补偿利益。


3、合同明确约定征收补偿利益的归属


在查阅案例的过程中,有部分当事人会对拆迁利益的部分补偿项目的归属与分配比例作出明确约定,如“在合同履行期间,如遇政府规划调整或市政动迁等原因致使本合同提前终止的,出租方不承担任何赔偿责任,但是承租方前期投入的有关设施费用和改建装修费用,若有关部门给予补偿的,双方各收50%”或“遇不可抗拒力、地区旧城改造、其他政策性等因素、其他签订合同时无法预料的因素等而终止本合同或导致合同不能履行,本合同将自行终止……出租方不承担违约责任,承租方投入装修资产出租方不作任何赔偿,搬迁费用按国家标准赔偿”,在合同双方对部分征收补偿利益的归属及份额作出明确约定的情况下,法院一般会尊重当事人的意思自治,按照双方的约定对征收补偿利益作出判决。但是,对当事人未明确列举到的补偿款项,法院大多会酌情判决。


(二)次承租人是否可以向出租人主张拆迁补偿款


从法理的角度,依据合同相对性,承租人经出租人同意,将房屋转租给次承租人,次承租人在房屋内实际生产经营,征收会使其产生实际损失,但是由于次承租人与出租人没有直接的合同关系,次承租人无法就其损失向出租人主张,而应向承租人主张相关权利,这是确信无疑的。但是查阅相关案例后,笔者发现因房屋征收导致正在履行的房屋租赁合同被解除,次承租人是否可以直接向出租人主张拆迁补偿款,目前在实务审判中存在以下三种观点:


观点一:因次承租人主张拆迁补偿款依据的法律关系为租赁合同关系,该权利为合同债权,依据合同约定的权利义务而产生,则根据合同的相对性原则,次承租人只能依据其与承租人之间的合同约定向承租人主张,并不能直接向出租人主张拆迁补偿款(四川省高级人民法院(2016)川民终549号)。


观点二:与政府签订拆迁补偿协议以及补偿款领取的对象往往是房屋的所有权人(出租人),且次承租人/承租人是拆迁房屋的实际使用人,亦属于因拆迁而导致停产停业等损失的实际受损者,该补偿款中有一部分属于次承租人,出租人应当代付给次承租人,故次承租人有权向出租人主张该拆迁款。(湖南省高级人民法院(2018)湘民终158号)


观点三:房屋存在转租关系时,次承租人应当遵守合同相对性主张权利,但在承租人与次承租人有明确约定征收补偿利益归属的情况下,可要求出租人向次承租人支付补偿款(北京市高级人民法院(2018)京民申2699号)。


笔者认为,现实中次承租人一般是涉征收房屋的实际经营人,也是房屋征收过程中遭受实际损失的一方,在因征收而导致租赁合同解除时,有权获得补偿。法院在实际审判中,以快速化解纠纷为目的,支持次承租人有权直接向出租人主张获得征收补偿款项,但却突破了合同的相对性原则,不利于维护契约稳定。因此,观点一即次承租人只能依据其与承租人之间的合同约定向承租人主张,并不能直接向出租人主张拆迁补偿款应成为法院审理的主要裁判思路。


结语



在非居住产权房屋租赁合同因征收而被解除,合同当事人对各项征收补偿利益的归属明确约定的前提下,法院一般会按照合同的约定对征收补偿利益作出分配。因此,签订房屋租赁合同时,承租人一定要对房屋征收时,装饰装修补偿、停产停业损失、设备搬迁安装费用补偿及搬迁奖励等征收补偿利益的归属作出明确约定,以达到减少损失、维护权益的目的。

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