作者|朱宇晖、张晓辉、马健
《民法典》将于2021年1月1日起施行，其中“居住权”作为《民法典》的一大亮点，对于解决“以房养老”等实践中已存在的问题具有重要意义。从《民法典》关于居住权的规定来看，居住权的相关内容篇幅有限，并且目前也无配套的法律法规或司法解释出台。可以预见，在未来的司法实践中，基于目前《民法典》居住权的相关规定将会引发一定的争议与纠纷。
本文试就实践中适用《民法典》居住权规定可能引发的争议问题进行分析，以期对居住权相关规定的实践适用有所帮助。（由于篇幅较长，本文将分为上下两期讲述。）
一、居住权的相关主体问题
由于《民法典》对于居住权的相关主体并没有明确的界定，实践中关于居住权的相关主体范围极有可能引发争议，因此有必要对此进行明确。
01
居住权的设立主体（房屋所有权人）可以是自然人、法人或非法人组织
《民法典》第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，居住权合同一般应包括当事人的姓名或者名称和住所等”。该条规定中将“姓名”与“名称”并列，应当解释为立法者认可自然人、法人或非法人组织均能作为居住权合同的主体。但由于居住权人只能是自然人，因此法人和非法人组织若能够作为居住权合同的主体，也只能是居住权的设立主体（房屋所有权人）。此种解释也符合实践中老年人以房养老，将住宅出售给法人或者非法人组织，再由购买住宅的法人或非法人组织在住宅上为老年人设立居住权的情形。
02
居住权人只能是自然人
《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。由此可见，一方面居住权的客体被限定为“住宅”，另一方面居住权的目的仅限于满足特定主体的生活居住需要。显然，法人或其他组织并无“居住”之需要，因此居住权人只能是自然人。
03
居住权人的范围
居住权人系有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权的主体。现实中，居住权人的直系亲属、共同生活的其他家庭成员以及必要的陪护人员等是否也属于居住权人的范围之内？
笔者认为，对于该问题应当区分居住权人与同住人员，即：在没有明确约定房屋只能由居住权人一人自行居住的情况下，应当允许居住权人的直系亲属、共同生活的其他家庭成员或者必要的陪护人员在房屋内居住，但是这些同住人员并不是法律所规定的居住权人。
首先，允许居住权人家庭成员共同居住或者必要的陪护人员进行居住照料，乃符合现实之需要，不能一概否定这些人员与居住权人共同居住的权益。但如果居住权当事人之间明确约定房屋只能由居住权人自己居住的，应当遵循意思自治原则，其他人均不得同住。
其次，由于居住权需经登记设立，基于物权公示原则，前述同住人并未在登记公示的居住权人之列，其显然不能视作法律所规定的居住权人。并且，同住人员能在房屋内居住的原因系附随于居住权人的居住权，同住人员也仅系居住权人所享有的居住权的间接受益人，并不能理所当然的一并认定为居住权人。
最后，若将居住权人的家庭成员等同住人员也认定为居住权人，将会出现只有在居住权人与同住人全部死亡时，居住权才会消灭的情况，这显然不符合设立居住权的目的。因此，区分居住权人与同住人员的意义在于，只要居住权人先于同住人员死亡，居住权即消灭，同住人员不再享有附随的居住权益。
二、住宅的特定部分能否单独设立居住权的问题
《民法典》居住权的客体为“住宅”，因此为整个住宅设立居住权不存疑问，但能否就住宅的某一部分（如某一房间）单独设立居住权，目前尚存在争议。争议的核心在于：根据物权客体特定原则，物权的客体必须是独立物、特定化之物和可支配物，而为住宅的特定部分单独设立居住权，是否符合物权客体特定原则？
笔者认为，为住宅的特定部分单独设立居住权并不违背物权客体特定原则。因为此种情形与地役权的设立情况类似，比如在供役地上设立通行地役权时，地役权的客体为供役地的全部，但其行使范围仅限于合同所限定的特定范围，即供役地的某个特定部分。所以，地役权的设立并不会因为仅限于供役地的一部分而被认为违背物权客体特定主义。
同理，在住宅的某个房间之上设立居住权时，依然是对整个住宅所施加的一种负担，只是居住权人的行使范围受限于某个房间，并不违反物权客体特定原则的要求。因此，笔者认为，在住宅的特定部分上单独设立居住权具有理论可行性，但鉴于目前并没有法律法规对此问题予以明确规定，倘若实践中允许在住宅的特定部分单独设立居住权，相关的登记依据及登记程序还需要得到进一步完善。
三、房屋所有权人能否撤销居住权的问题
《民法典》对于居住权的消灭事由仅规定了居住权期限届满或者居住权人死亡这两种情形，但笔者认为居住权的消灭事由不应仅限于前述两种情形，还应当包括居住权撤销的情形。
居住权具有扶助、帮助的性质，一般情况下房屋所有权人不能随意撤销居住权。但鉴于居住权可设立的期限较长，若房屋所有权人的权利受到居住权人侵害却又不允许其撤销居住权，难免有失公允。因此，有必要赋予房屋所有权人在特定情形下可以撤销居住权的权利。
事实上，我国在相关立法过程中，也曾就特定情形下房屋所有权人撤销居住权持有肯定态度，例如《物权法（草案）》第一百八十七条：“居住权人有下列情形之一的，住房所有权人有权撤销居住权：（一）故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的；（二）危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的”。而目前《民法典》中未对居住权的撤销加以规定，略显遗憾。
笔者建议，若未来立法中对于房屋所有权人撤销居住权的问题能够进行明确，可以参考《物权法（草案）》中的内容以及《民法典》第384条地役权人解除权的规定，允许房屋所有权人在居住权人存在下列情形时可以撤销居住权：
1.居住权人故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的；
2.居住权人危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的；
3.居住权人违反法律规定或者合同约定，滥用居住权的；
4.居住权人有偿获得居住权的,在约定的付款期限届满后在合理期限内经催告仍未支付费用的。
本文作者
朱宇晖律师
上海博和汉商律师事务所副主任、高级合伙人
普陀区律师工作委员会副主任
上海律协企业法律顾问业务研究委员会副主任
专业领域：
民商事诉讼、政府法律事务
zhuyuhui@bhslaw.cn
张晓辉律师
上海博和汉商律师事务所律师
上海市律协银行业务研究委员会委员
专业领域：
合同纠纷、不良资产处置
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马健律师
上海博和汉商律师事务所律师
上海律协企业法律顾问业务研究委员会干事
经济学学士、法学学士、法学硕士
专业领域：民商事诉讼
majian@bhslaw.cn