作者|高敏

案例

某小区6名业主作为共同原告起诉小区业委会，要求撤销业委会与第三方签订的《房屋租赁合同的补充协议》等五份文件。

一审法院认为：1、五份文件应视为业委会的决定；2、本案所涉房屋属全体业主共有，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，如认为五份文件侵害了业主的合法权益，应由业主共同决定，而非原告决定。最终一审法院以原告诉讼主体资格不适格驳回起诉。

原告不服，提起上诉，二审法院同样以原告主体不适格驳回上诉，维持原裁定。后该案经省检察院抗诉再审，再审法院认为：五份文件属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项中规定的应由全体业主共同决定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，以该五份文件侵害业主合法权益为由行使撤销权，应由业主共同决定，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

现六名业主以个人名义提起撤销权之诉，缺乏法律依据。综上，原一二审裁定适用法律正确，并裁定维持二审裁定。

至此，看似简单的一起业主撤销权案件，几乎穷尽我国目前司法体系中所能手段，终以业主败诉告一段落。这不由得引发我们思考：业主撤销权制度的设立非常有必要，但是就目前法律体系中对该制度相对简单的规定，能否有效解决实务中的纠纷和矛盾？

业主撤销权概述

一、数据统计

 此表是截止2020年8月1日根据在Alpha案例库查询历年“业主撤销权”案例得出。由此表可以看出，在2013年之前，每年全国裁判的业主撤销权案件甚少，但是从2014年开始，尤其是2015年至2017年三年期间，每年全国裁判的业主撤销权案件几乎是成倍增长。这一方面反映出业主维权意识越来越强，另一方面也反映出确有部分业委会（业主大会）滥用其权利损害业主的合法权益。

二、业主撤销权相关法律规定

1、由业主共同决定事项：

《物权法》 第七十六条：

（一）制定和修改业主大会议事规则

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

（六）改建、重建建筑物及其附属设施

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物业管理条例》第十一条：

（一）制定和修改业主大会议事规则

（二）制定和修改管理规约

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员

（四）选聘和解聘物业服务企业

（五）筹集和使用专项维修资金

（六）改建、重建建筑物及其附属设施

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项

《物业管理条例》第十二条：

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《民法典》（2021年1月1日施行）第二百七十八条：

(一)制定和修改业主大会议事规则

(二)制定和修改管理规约

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金

(七)改建、重建建筑物及其附属设施

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《民法典》对于需要业主共同决定的事项增加了一款即：(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；同时对于参加表决的业主比例作出明确规定，并修改表决同意业主的比例。

2、业主撤销权行使对象及期间

《物权法》第七十八条：

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：

业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

《民法典》（2021年1月1日施行）第二百八十条：

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

实务中存在的问题

业主撤销权案件，在实务中存在同案不同判的情况，各法院对相关法条的解读也大相径庭。究其原因，主要存在以下几个问题：

一、业主撤销权行使的对象

业主撤销权行使对象，不管是现行法律还是2021年将施行的《民法典》，均简单表述为：业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。那么业委会或业主大会与第三方签订的合同是否属于业主撤销权行使的对象，业主可否对此提起撤销之诉？实务中有不同观点。

根据援引的案例可以看出，一审法院认为业委会与第三方签订的协议应视为业委会的决定；再审法院持相同观点，并对此观点做进一步说明，认为协议涉及到的事项属于《物权法》第七十六条规定的应由业主共同决定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。在这个案件中，一、二审及再审法院均认为协议应视为业委会的决定，换言之合法权益因此受侵害的业主是可以对此提起撤销之诉的。那么，法院的观点是否有违合同相对性？

业主撤销权行使的对象是决定，是业主大会或业委会作出的侵害业主合法权益的决定，这里的合法权益既包括实体权益也包括程序权益。但在实务中业主提起撤销之诉确实也存在困难，比如说业委会根本没有形成相关决议而直接与第三人签订了合同，但是该合同的实施又确会损害业主的合法权益，若此时业主要提起撤销业委会决定之诉，法院要求业主出示相关决定，但是业委会根本没有形成决定，业主诉请所针对的对象不存在；若业主要求撤销业委会与第三人签订的合同，法院又以业主非合同相对方，无权提起撤销之诉。此时，业主的权益如何保护，是摆在我们面前的一道难题。

合同相对性原则是合同法体系构建的第一块基石。笔者认为，合同的效力问题应适用《合同法》相关规定，业委会（业主大会）决议的有无及决议是否被法院撤销均不应影响合同的效力：

（1）对于业委会或业主大会形成决议后与第三人签订的合同，认为合法权益受侵害的业主直接对该决议提起撤销之诉，这是法之本意。

（2）对于业委会或业主大会未形成决议，就直接与第三人签订合同，业主如认为侵害其合法权益如何救济，应视该合同所涉事项具体分析。如果合同所涉事项应是由业主共同决定的，业主在无法突破合同相对性的情况下可另辟蹊径，如对业委会或相关责任人员提起侵权之诉；如果合同所涉事项非为要求由业主共同决定，则业主无权对此提起撤销之诉。

二、原告主体资格

1、谁可以提起业主撤销权之诉？

从该案由的名称即可看出，提起该诉讼的首先必须是小区业主。业主分为参加业主大会的和未参加业主大会的，参加业主大会的业主又分为对所表决事项投赞成票的、投反对票的和投弃权票的，未参加业主大会的业主又分为因未接到召开业主大会通知未参加的和接到通知后主动放弃未参加的。那么，是否所有的业主均可以提起业主撤销权之诉？

实务中比较统一的观点是认为参加业主大会并投反对票的业主是可以提起业主撤销权之诉的。比较有争议的是对于参加业主大会并投赞成票的这部分业主是否可以提起业主撤销权之诉：有观点认为，既然业主当时对某项决议是赞成的，那么根据禁反言原则这部分业主无权提起撤销之诉；也有观点认为，即使业主当时对某项决议是赞成的，但若该决议确实侵害业主的合法权益，投赞成票业主仍可提起撤销之诉。

对于参加业主大会并投赞成票的业主撤销之诉问题，笔者也倾向于适用禁反言原则。作为一个完全民事行为能力人，应为自己在未违背真实意愿情况下作出的选择或判断承担相应的后果。如果对提起撤销之诉的主体不加以限制，不论在参加业主大会时如何表态，均不影响其事后提起撤销之诉，势必会对业主大会或业委会决议的严谨性、权威性造成影响。

2、提起撤销之诉的原告有人数要求吗？

根据现行法律及2021年施行的《民法典》，对于需由业主共同决定的事项，同意的人数需达到一定比例方能通过某项决议，那么在提起撤销之诉时是否也需要达到一定比例？法律未对此作出规定。有观点认为，业主撤销权设立的目的就是为了避免多数人的暴政，若对提起撤销之诉的原告人数（比例）做硬性要求，该权利将形同虚设。实务中，绝大多数法院对于由单个业主或少部分业主提起的撤销之诉均予以受理，也即法院对于原告的人数并不作为其是否受理案件的标准。

在笔者援引的案例中可以看出，一、二审及再审法院均认为，对于需要由全体业主决定的事项，在提起业主撤销权之诉时，原告业主的人数也是需要达到一定比例要求的，最终是以原告主体资格不适格驳回起诉。

对此，笔者认为，对原告的人数（比例）做限定确实不利于该权利的行使。处理此类案件，还是要考量业主要求撤销的决议中瑕疵的性质及严重程度，权衡该决议对整个小区的利弊，综合考虑后作出相应判决。

3、业主撤销权行使期限

根据现行法律规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

那么，一年的除斥期间是否过长？比如小区要选聘物业服务企业，该决议的作出牵涉到业委会与物业服务企业签订合同，同时因关涉小区物业服务事宜，业委会不可能等到一年除斥期间届满后再与物业服务企业签订合同；但若签订合同后，物业服务企业提供相应服务，在一年除斥期间即将届满时有业主对该决议提起撤销之诉，法院支持业主诉请撤销该决议，这样受损害的不仅是物业服务企业，该小区的管理服务秩序将会被打乱，全体业主的生活也会受到严重干扰。

故此，有观点认为，对于业主撤销权的除斥期间可参照股东撤销公司决议之诉的60日，这样既可保障业主的合法权益，也避免因时间过长而对第三人造成的不合理影响。对此观点，笔者持赞成意见。实务中，也不乏因业主撤销权诉讼造成对第三人权益影响的案例，若第三人要追究业委会的责任，而业委会非独立法人，其若要承担相应的赔偿责任，最终该赔偿责任承担的主体还是全体业主。那就产生一个悖论，业主提起撤销权之诉胜诉后却要承担对第三人的赔偿责任？那提起业主撤销权之诉是否还有意义？故，相应缩短业主撤销权的除斥期间非常有必要。

业主撤销权相对来说是个小众的话题，但却是切实关系我们自身利益、与我们日常生活息息相关的问题。随着社会的不断进步，人们对生活质量的要求越来越高，尤其对关乎自身利益的问题越来越关注，在此情况下，就目前法律对该问题相对简单笼统的规定确会给实务中业主的维权带来很大问题。法律有必要对业主撤销权给出进一步明确细化的规定，以切实保障业主撤销权有效行使。

本文作者

高敏律师

 上海博和汉商律师事务所律师

经济法学硕士

专业领域：

民商事诉讼

合同纠纷、婚姻家庭

gaomin@bhslaw.cn