作者|田思远 邬杉

2021年是上海楼市巨幅震荡的一年，从开年的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称：沪十条）、法拍房限购，到第一季度的价格核验、严格规范企业购房，第二季度的学区房新政、赠与计入限购，第三季度的“三价就低”、贷款利率上调。无一不体现着上海对楼市严格调控、严堵漏洞的决心。政策的出台固然有效地降低了上海楼市的热度，但也在实施过程中产生了诸多法律纠纷。本文将结合法院相关口径文件及既往司法裁判，以问答方式对新政涉及的房屋买卖纠纷进行解析，为买卖双方及中介方提供法律支持。

问题一

新政前买房人具有购房资格并签订草签合同，此后因受沪十条新政影响（夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算）而不具有购房资格。买受人能否解除房屋合同？是否要承担违约责任？

解答：以无责解除为原则，以有责解除为例外。

《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第28条规定，房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。上海法院的多份判决也均认为，房产新政的出台使当事人不具备购房资格，属不可抗力，故买受人不承担违约责任。因此，法院在处理此类案件时，以无责解除为原则。但需考虑的是，沪十条要规范的是夫妻双方“以离婚为名，行规避限购政策之实”的行为。因此，如法院通过离婚时间（如先签房屋买卖合同，后办理离婚）、夫妻生活状况（如夫妻共同生活，家庭素来和睦）等因素查明夫妻双方是为了规避限购政策而进行“假离婚”，则应对该规避行为予以否定性评价。即：买房人明知其不具有购房资格而与他人签订房屋买卖合同，最终致使房屋买卖合同无法继续履行，属违约行为，应承担违约责任。

参考案例：（2021）沪0106民初10511号、（2021）沪0113民初4625号

问题二

新政前买房人具有购房资格并与出卖人签订草签合同、与中介公司签订中介合同。此后因受沪十条新政影响（夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算）而不具有购房资格。中介公司能否要求买房人支付报酬？

解答：居间合同得解除，费用支持但报酬不支持。

《2015年全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第30条规定，买受人由于住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。在当事人受到新政影响而丧失购房资格时，中介合同符合《民法典》第563条第1款第1项的规定，故应予解除。中介公司确实为买卖双方提供了中介服务，但并未实现房屋最终完成交易过户的根本目的。故根据《民法典》第三编第26章的相关规定，中介公司只能根据提供的劳务主张合理费用，但不能主张居间报酬。需指出的是，部分中介公司在《中介合同》中往往约定有“签订草签合同，中介服务即为完成”等条款。针对该情形，法院在司法实践中仍会从服务实质未完成、格式条款无效等角度出发，仅支持合理费用而不支持中介报酬。

参考案例：（2021）沪0117民初12476号

问题三

新政前，当事人具有购房资格，同时出卖自有房屋，购买他人房屋进行置换性买房。此后因受沪十条新政影响（夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算）而不具有购房资格。当事人能否以丧失购房资格为由拒售现有房屋？是否需承担违约责任？

解答：连环交易有风险，间接因素不支持。

上海法院对该情况并未予以规定，但有北京法院的相关规定可予参考。2017年，北京市高级人民法院民一庭发布《关于妥善处理涉及“新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》，其中第7条规定，买受人以出售己方名下房屋获得购房资金方式向卖房人购买房屋，因政策原因导致其无法出售房屋获得资金，以此为由请求不对卖房人承担违约责任的，法院不予支持。由此可见，法院在处理置换性房屋买卖合同纠纷时，是将两笔交易分拆看待。当事人因新政原因无法买受房屋的，其作为买受人的房屋买卖合同因不可抗力故解除，但并不影响出售房屋合同的效力。由此，除合同另有约定外，当事人需自行承担置换性交易中的风险（违约责任），不得将交易风险转嫁于他人。

参考案例：（2021）沪0104民初8956号、（2021）沪01民终10536号

问题四

双方在新政前签订草签合同，并由中介公司为买卖双方算清税费。此后因受沪十条新政影响（个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年），导致交易增值税增加。多增加的税费由谁承担？双方如不能就增加的税费达成一致意见，能否主张解除合同？

解答：税费变化不能解约，由谁承担看约定，约定不明法定补充。

上海市高级人民法院《关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第1条规定，根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

参考案例：（2021）沪01民终7350号

问题五

“三价就低”政策出台后，买受人能否以贷款审批额度减少为由解除房屋买卖合同？

解答：首付款比例上调，不属于合同无法履行的理由，不能以此解除合同。

上海市高级人民法院《关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第3条规定，签订房屋买卖合同过程中，当事人应当对合同内容及可能出现的履行障碍有充分、合理的认识，并制定相应的解决方案。一般情况下，贷款审批额度的减少不会当然导致买受人不能继续履行合同，买受人仍可以通过其它途径筹措资金履行付款义务，因此不得以此为由主张解除房屋买卖合同。由此可见，法院认定因为“三价就低”政策导致贷款成数变少属于各方应知晓、应承担的交易风险，不属于合同解除的理由。为避免银行核验价较低，进而影响买方的贷款金额，引发双方矛盾，建议买卖双方在网签前签署备忘录，明确双方只是形式上进行本次网签。约定如银行核验价格低于某价格，买方可以无责解除合同。由此防患于未然，保证双方交易妥善、安全。

参考案例：（2018）沪民申994号

问题六

“三价就低”政策出台前，买卖双方签订草签合同。“三价就低”政策出台后，中介公司未告知当事人该情况，仍按原贷款政策告知当事人预计可获贷款金额。买受人最终因受新政影响，导致贷款金额减少并产生损失，能否主张中介公司承担违约责任？

解答：中介公司承诺贷款比例、未告知政策风险等行为的，应承担赔偿责任。

《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。第九百二十九条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。中介合同中，中介公司不仅要履行组织双方签约、协助过户、交付房屋等主要义务，还应履行释明政策变动、释明合同风险、督促按期履约等次要义务。中介公司作为从事房屋买卖的专业机构，相较于买卖双方更为了解政策变动及政策风险，若中介公司一方面向买房人（贷款方）承诺有预期贷款金额（如网签价的70%），而另一方面又未向买房人释明“三价就低”政策可能导致贷款金额降低。最终导致买受方承担违约责任或因临时借款支付首付而产生利息损失，可以认为中介公司没有履行释明义务，买受人可以基于中介合同要求中介公司承担赔偿责任。

参考案例：（2020）京02民终4232号