观点|农村宅基地房屋动迁补偿的继承问题——以上海地区为例
发布日期:
2021-08-30

作者|薛宽 陈琼

民族要复兴,乡村必振兴。伴随着中国经济社会的发展,农村发展受到越来越多的关注。为了改善农民的生活环境,提高生活质量,我国已逐步开展了社会主义新农村建设,加强村庄规划和人居环境治理。而在推动社会主义新农村建设的过程中,司法实践中关于继承纠纷中涉宅基地房屋动迁(为行文之便利,本文不区分征收和拆迁,统一表述为动迁)补偿案件日益增多。

本文以上海地区为例,依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律的规定,并结合案例,就上海市宅基地房屋动迁补偿的继承问题进行简要介绍。


一、案例简介


1、人物关系


陆某A与陆某B系夫妻,共同生育了陆某1、陆某2、陆某C、陆某5。黄某某系陆某C的妻子,与陆某C生育了陆某3和陆某4。顾某某系陆某5的妻子,与陆某5生育了陆某6和陆某7。

观点|农村宅基地房屋动迁补偿的继承问题——以上海地区为例

陆某A于2005年去世,陆某B于2009年去世,陆某C于2017年去世。陆某A和陆某B 去世时,其父母均先于其死亡。


2、涉案宅基地房屋的权属情况


1984年8月,陆某5申请了宅基地获批后,在该宅基地上建造了房屋。该宅基地房屋坐落于上海市松江区XX村XX6号,用地人口为陆某5、顾某某、陆某6、陆某7。


1985年9月12日,陆某A与陆某C、陆某5、陆某2就两位老人的居住及扶养达成协议,约定两位老人陆某A和陆某B可长期居住在陆某5处。协议签订后,陆某A、陆某B就一直与陆某5共同居住、生活,直至去世。


1988年,陆某A、陆某B在陆某5宅基地旁边申请了16平方米的宅基地,建造了1间灶间。1991年,上海市松江区XX村XX6号宅基地重新登记时,立基人口增加了陆某A、陆某B两人,宅基地面积则增加了陆某A、陆某B的16平方米。故陆某A、陆某B对该宅基地房屋享有16平方米的份额。


3、涉案宅基地房屋的动迁情况


2013年10月31日,陆某5作为户主就上海市松江XX村XX6号宅基地房屋与上海某公司签订了一份上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议一份,该协议约定:拆迁房屋坐落于XX村XX6号,建筑面积为345.72平方米,其中付业房16平方米;根据《XX若干规定》,松江区政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品房每平方米建筑面积的土地使用权基价600元,价格补贴480元∕平方米建筑面积;货币补偿款635,868元,其中房屋估计及装潢补偿279,770元,贴价356,098元等。协议签订后,陆某5户获得安置房屋三套。


原告陆某1、陆某2、黄某某、陆某3、陆某4认为原位于松江XX村XX6号宅基地房屋系陆某5户(即陆某5、顾某某、陆某6、陆某7)和陆某A、陆某B共同出资建造,该房屋宅基地使用权审核表也登记了上述六人。五原告作为陆某A、陆某B的合法继承人,有权继承属于陆某A、陆某B的动迁利益,故诉至法院。


二、宅基地及宅基地房屋的基本概念


农村宅基地是指农村村民基于本集体经济组织(行政村或生产队)成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地,农民无需交纳任何土地费用即可取得,具有福利性质和社会保障功能。在我国,农村宅基地的所有权和使用权是分离的,宅基地的所有权属于农村村集体,农户仅享有宅基地的使用权。


另根据《民法典》第362条规定,农民作为宅基地使用权人依法对该其申请的集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。故宅基地房屋,顾名思义即农民在其申请到的宅基地上建造的私有房屋。对于此类房屋,农民仅享有宅基地使用权和房屋所有权。


三、宅基地房屋动迁补偿的主要内容


由于宅基地房屋的特殊性,农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为宅基地使用权补偿、房屋补偿和其他补偿。


1、宅基地使用权补偿


上文已阐述农村宅基地是农民基于其集体经济组织成员的身份而获得的集体建设用地,农民仅享有宅基地使用权。即宅基地使用权是一项特殊的用益物权,与使用权人集体经济组织成员的身份密切相关。


鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性,系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的,并且按户计算。故宅基地使用权的补偿款由该户成员共同享有。在题述案例中,如陆某A和陆某B在动迁之时仍在世的话,该宅基地房屋的宅基地使用权补偿款原则上应由宅基地使用权审核表登记的陆某A、陆某B、陆某5、顾某某、陆某6、陆某7这六人享有。


2、房屋补偿


宅基地房屋一般归房屋权利人所有。至于房屋的用途和建筑面积如何认定,根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》(以下简称“《暂行规定》”)第12条的规定,房屋的用途和建筑面积应以宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。


在题述案例中,陆某5获批宅基地后建造了房屋,当时的用地人口为陆某5、顾某某、陆某6、陆某7。虽然陆某6、陆某7在涉案宅基地房屋建成之时可能系未成年人,但是根据上海高院《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》(以下简称“《意见》”)的规定,农村集体经济组织在确定一户农村村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时,一般以该户农村村民的人数作为主要参考依据,农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人。也就是最初建好的涉案宅基地房屋由陆某5、顾某某、陆某6、陆某7所有。1988年,陆某A、陆某B在陆某5宅基地旁边申请了16平方米的宅基地并建造了1间灶间,1991年宅基地重新登记时明确写明该户宅基地包括陆某A在1988年2月审批的16平方米,故陆某A、陆某B对该宅基地房屋享有16平方米的份额。


3、其他补偿


根据《暂行规定》第15条规定,农村宅基地房屋的其他补偿,诸如搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费、特殊对象补贴等。这部分补偿,动迁政策和动迁协议中一般均会根据费用性质明确分配方案。比如搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费等是为了鼓励实际居住人尽早搬迁,为其搬家和过渡期内的居住提供相应费用,故一般归属于房屋实际居住人;特殊对象补贴则属于对生活困难人员的特殊补贴,归该生活困难人员所有等。


四、宅基地房屋动迁补偿可继承的范围


1、宅基地使用权补偿原则上不能继承


《意见》中规定,鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性,当一户出现人口减少,宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用,宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。若该户已无农村集体经济组织成员,或虽为农村集体经济组织成员,但在他处已取得宅基地使用权的,该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得,但集体经济组织明确表示反对的除外。


因此,在集体经济组织成员死亡时,原则上宅基地使用权补偿不能继承,应由户内其他农村集体经济组织成员所有。但是也存在例外情形,比如该户内无农村村民或者户内农村村民已在他处取得宅基地使用权的,村集体又不明确反对的话,该户宅基地使用权的补偿款可由该户房屋原权利人的继承人取得。


值得注意的是,如果宅基地使用权人在正式动迁后去世的,自正式动迁至去世前这段期间,其仍应享有居住权利,仍属于动迁安置人口。故笔者认为,其享有的宅基地使用权补偿在其去世后,可作为遗产由其继承人继承。


在题述案例中,陆某A和陆某B在动迁之时就已过世,故根据上述法律规定,涉案宅基地房屋的宅基地使用权补偿应由户内剩余的成员,即陆某5、顾某某、陆某6、陆某7共同所有。


2、房屋补偿可继承


根据《意见》的规定,宅基地房屋动迁补偿,应当归属宅基地房屋权利人所有。如房屋原权利人已经死亡的,动迁补偿款可依继承关系进行处理。因此,须坚持“房地分离”原则,即使房屋原权利人在动迁前去世,没有可以继承的宅基地使用权补偿,但属于该房屋原权利人的产权份额的补偿,仍可作为其遗产继承。


在题述案例中,虽然陆某A和陆某B在动迁之时就已过世,但是陆某A、陆某B对该宅基地房屋享有16平方米的产权份额,即动迁补偿中对应16平方米的房屋补偿部分,仍可以作为遗产进行继承。


3、其他补偿


上文已提及诸如搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费、特殊对象补贴等宅基地房屋的其他补偿,一般均会根据费用性质明确分配方案。这部分补偿是否能作为遗产继承,关键取决于该部分补偿是否归属被继承人所有。


五、认定可继承的房屋补偿份额的注意事项


农村宅基地房屋动迁补偿的继承问题的重点和难点,往往在于析产部分,即确定被继承人对于宅基地房屋的产权与份额。而宅基地房屋往往因建造年代久远、可能存在多次翻新重建等各种因素,在认定可继承的房屋补偿份额时通常困难重重。结合目前的司法实践来看,笔者认为在认定可继承的房屋补偿份额时须注意以下几点:


1、应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员,以及房屋新建、改扩建等情况,以确定宅基地房屋的权属。


2、应充分考虑对宅基地房屋一直进行维修、保养等义务的宅基地房屋权利人的利益。


3、应考虑房屋建造的相关出资情况,出资贡献多者一般应多分配房屋产权份额。相关出资情况需由当事人提供购买建材、雇佣施工队收据、发票等证据加以证明。


4、应对宅基地房屋中未成年人的产权份额予以确认。《意见》规定,未成年人基于其在农村集体经济组织中的身份,与其他成员以一户的名义共同取得了宅基地使用权和房屋建设的许可,其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。


5、若宅基地房屋为翻建房屋,即经审批后,在宅基地上拆除原有房屋重新建造新的房屋,则须在析产确权时关注房屋翻建前的居住情况、翻建的出资情况以及翻建是否征得其他继承人同意等问题。


宅基地房屋中被继承人的产权份额析出后,属于被继承人那部分的动迁补偿即可按照法定继承或遗嘱继承的方式分割。如遗嘱继承,则应按照合法有效的遗嘱内容,分配被继承人的财产。如法定继承,且被继承人存在多名子女的情况下,则应充分考虑各名子女对被继承人的赡养事实,如其中有子女能证明其承担主要赡养义务的,应按照相关法律规定适当多分。


六、结语


宅基地是农民的基本居住需求保障,是农民安身立命的根本所在。因历史长、政策变化等种种原因,继承纠纷中涉宅基地房屋动迁补偿案件所涉及的法律关系错综复杂。在司法实践中,没有一个案子是完全相同的,每个涉宅基地动迁补偿的继承案件都有各自的特殊之处。故笔者希望通过本文,能使读者对于宅基地房屋动迁补偿的继承问题有所了解,有所裨益。



参考文献:

1、(2019)沪0117民初18507号案例.

2、侯卫清、张家伟. 继承纠纷中涉宅基地房屋拆迁案件的审理思路和方法[EB/OL].2019.

https://mp.weixin.qq.com/s/hwjSCHzkOs1HUXWQ7g6HiQ

3、彭渝. 拆迁安置,宅基地使用权与地上房屋可以同时获得补偿吗?(案例+详解)[EB/OL].2018.

https://mp.weixin.qq.com/s/sk8d993vIlV1eNd6j4EYhQ

4、武顺华. 宅基地房屋动迁利益分割实务分析[EB/OL].2021.

https://www.sohu.com/a/438105491_120964457

5、爱赢法律咨询. 宅基地房屋拆迁利益分割纠纷如何审判?[EB/OL].2020.

https://mp.weixin.qq.com/s/H2Qq3QcIY4A3t59ft5QV6A




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