观点|公房阁楼补偿相关问题探析
发布日期:
2022-02-16

作者|于玮


笔者曾为多个国有土地房屋征收地块提供法律服务,作为征收部门的代理人应诉行政案件,也承办了诸多因征收所得分割矛盾引发的民事案件。就近日代理的一起关于公房私阁补偿分割案件做简要回顾,并探析公房阁楼补偿相关问题。


一、案情简介


系争房屋为公房,承租人为母亲许某,父亲费某已过世。


1981年,房管所出具《公房承租户自费改装、搭建、添装设备许可证》一份,该许可证言明:“申请户名费某、被征收房屋地址XXX;申请原因次子结婚,申请自费搭搁;批准的项目、部位、范围及施工要求:已擅自搭建三层搁;改装、搭建添加设备后产权的处理:产权归现住户所有,有关漏水损坏,应由住户负责自理”。


后该房屋被征收,签订征收补偿协议,协议内容载明建筑面积30余平方米,未认定建筑面积近30平方米,被征收房屋价值补偿款约300万元,不予认定建筑面积残值补偿130余万元,不符合居住困难户条件,另有装潢补偿、临时安置费、签约搬迁利息、居住搬迁奖励等。


许某的部分子女以所有在册户籍人为被告向法院提起共有物分割纠纷之诉,认为依据前述许可证,公房的三层阁属于私产,当时已形成共同共有,阁楼产权应当归当时的家庭成员共同共有、均等分割,相关人员过世的,其产权份额按照继承处理。


二、案件评析


本案争议焦点即系争房屋中的阁楼是否属于私产,笔者就相关问题作法律分析。


1、系争阁楼未经不动产登记,不发生效力


阁楼在系争房屋内搭建而成,是对系争房屋的添附,作为系争房屋的一部分,其权属性质应与系争房屋一致。


不动产物权的设立应当依照法律规定登记,未经登记,不发生效力。不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。本案中,虽然《许可证》上言明产权归现住户所有,但因物权法定原则,许可证的记载并不具有物权效力,该搭建无法被认定具有独立产权。


2、系争阁楼按照公房残值补贴


(1)本地块残值补贴规定


依据案件中征收地块补偿方案的规定:“公有房屋租赁凭证中记载的产权属私的阁楼和私有房屋不动产权属证书“附记”部分记载的阁楼,高度在1.7米以上的,按照记载面积乘以评估均价计算残值补贴;高度在1.2-1.7米(含1.2米和1.7米)的,按照记载面积的一半乘以评估均价计算残值补贴;高度在1.2以下的,按照记载面积乘以2000元/平方米计算残值补贴。”


(2)系争阁楼补偿的计算


如前所述,公有房屋租赁凭证中记载的产权属私的阁楼,可以根据一定标准给予对应的残值补贴,结合原告提供的证据《被征收居民基本情况表》“未见证部位面积,私阁18.5,私阁8.49,私阁1.74”,征收部门就阁楼给予残值补贴120余万元。加之每户享有的5万元/证的残值补贴,构成征收补偿协议第9条第1项,“不予认定建筑面积残值补偿130余元”。


由此可见,征收部门既未将系争阁楼单独作为一产房屋予以征收补偿,也未计入有效建筑面积予以补偿,而是按照前款规定根据阁楼不同高度和面积,计算公房的残值补贴。所以本案给予阁楼补偿的前提仍然是该阁楼为公房的部位,并非改变其性质作为私产补偿。原告主张阁楼为私产、共有产及发生继承没有理据。


所以,法院最终对众原告要求分割征收补偿利益的诉讼请求不予支持。


三、公房阁楼补偿方式


结合法律规定、上海不同征收地块的补偿方案及实务操作,笔者发现公房阁楼补偿大致有以下三种形式:


1、 计建筑面积


按照法律规定,承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准,凭证记载的是居住面积的,按照一定的换算系数计算建筑面积。2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分,按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分,按照实际居住面积及相关的换算系数计算建筑面积。其他形式的阁楼,不计算建筑面积。


该计算方法对阁楼补偿设置了登记时间、用途及缴费等方面诸多要求,但是如果符合该情形,阁楼的部分面积可以换算成房屋建筑面积,补偿方案中与被征收房屋面积相关的补偿和奖励都可以获得增加,较能实现公房阁楼补偿利益的最大化。

 

2、计算残值补贴


本文案例中系争阁楼登记“产权属私”,由住户自行负责维护修缮,不存在收取租金的情形,便按照本地块方案中计算残值补贴的方式予以补偿,根据阁楼不同高度和面积,计算公房的残值补贴。将阁楼计算残值补贴的补偿价款通常少于前述第一种方式。

 

3、无证建筑面积补贴


若公房阁楼不符合前述两种情形,将难以根据面积计价补偿,可以理解为包含在无证建筑面积补贴中。以某地块方案为例:“本地块对于各类无证建筑面积予以300元/平方米的建筑材料残值补贴。没有无证建筑面积或虽有无证建筑面积但不要求建筑材料残值补贴的,每户予以一次性补贴5万元。”


一方面,现实中居住房屋的无证搭建面积不大,按照300元/平方米计算建筑材料补贴一般不会超过5万元,所以通常以5万元计;另一方面,依据该方案的内容可以发现,不论房屋是否存在无证建筑面积、存在哪些无证部位,都会给予该无证建筑面积补贴,并非针对阁楼予以补偿,阁楼补偿的价款也无法突显。


四、公房阁楼补偿分割


既然公房阁楼不能作为私产并予以继承,那么在阁楼搭建人过世的情况下,其继承人没有理据主张权益,但就阁楼的补偿仍会引起其他争议,笔者就分配问题浅谈自己的看法。


1、应予单独考量的补偿方式


若阁楼的补偿未单独计价,是按照前述第三种方式被包含在无证建筑面积补贴中,由于该补贴不仅针对阁楼,相关的补偿款也无法剥离,所以在这种情形下争议分割阁楼补偿款的意义不大。相反,前两种补偿方式对于阁楼的补偿是明确体现在征收补偿协议中,可以单独计算且价款较高,应在分配时予以考量和处理。

 

2、尊重家庭协议约定


家庭成员在征收前就阁楼的使用收益或者征收补偿所得归属进行约定的,一般不允许任意撤销,司法实践中尊重家庭成员的合意,所以如果有相关约定,极可能成为法院裁判的依据。如果相关权利人异议认为未签署协议,故协议未成立生效,需要结合协议签订背景、是否有权代理、协议内容、履行情况及相关权利人是否提出过异议等综合判断协议是否为全体家庭成员共同意思表示。

 

3、若阁楼搭建人为承租人或同住人


按照法律规定,公房征收所得归承租人和共同居住人共有。曾有当事人主张,承租人和同住人按照其实际居住部位的面积分割补偿所得,即居住于阁楼的权利人仅获得阁楼相关的补偿和部分装潢费、搬迁费等奖励费补贴。


对此笔者有不同的看法。公房的阁楼附属于公房,是房屋的一部分,家庭成员可能因为居住条件、谦让妥协、知青返沪等各种原因,分别居住于被征收房屋的不同部位。公房阁楼的补偿也是对该户整产房屋的补偿,所以与房屋主体部分补偿款一并在承租人、同住人间分配较为公平。在此前提下,仅就阁楼搭建行为不宜在分配时再作较多考虑,应当根据房屋来源、居住使用情况、阁楼搭建、费用承担及补偿对象人数等因素综合认定分割数额。

 

4、若阁楼搭建人非承租人或同住人


除了承租人和共同居住人,其他人是否必然无权获得征收利益?笔者认为不尽然。


上海高院《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》曾谈到空挂户口人员的补偿利益问题,会议讨论认为“空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人,在被征收房屋既无产权利益,亦无居住利益,一般不属于征收补偿安置对象,原则上不能分得安置房。如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的,可以适当给予货币补偿。补偿款的数额可以参考因人口因素而增加补偿价值予以酌定。”


同理,若阁楼搭建人既非承租人,又不符合同住人标准,一般不属于征收补偿安置对象,原则上不能分得安置房。但是如果在征收补偿时,针对公房阁楼确实增加给予征收补偿,笔者认为可以适当给予货币补偿。考虑到征收补偿安置承租人和同住人的重要性,以及阁楼搭建人放弃或让渡了阁楼居住使用权,在征收时与被征收房屋的关联性减弱等因素,补偿款的数额在因阁楼增加补偿价值的范围内,且优先满足安置承租人、同住人的同时酌情给予较为合理。

 

本文是笔者就承办案件的总结和思考,供大家交流讨论。公房征收补偿的分割在司法实践中争议较大,法院也不断归纳、研讨相关疑难问题,促进裁判观点的统一,审慎行使司法自由裁量权。面对被征收房屋各种复杂的情况和争议,如何兼顾法理与情理,如何维护相关权利人的征收利益,还需我们不断思考与努力。

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